海外不動産の購入方法・買い方をご紹介！メリットや購入時の注意点を徹底解説！
海外移住や長期滞在を検討している方の中には、海外での不動産購入を考えたことがある人も多いのではないでしょうか。夢の海外生活を実現するためには、住まいの確保が重要です。また、資産形成の観点から不動産投資として住居の購入を考えている人もいるでしょう。
しかし、海外での不動産購入にはメリットばかりではなく、注意点もあります。本記事では、海外不動産を購入するための方法やメリット、注意点について解説します。また、東南アジアのタイ、マレーシア、フィリピン、香港など、不動産購入におすすめの国も紹介します。
海外で不動産を購入する方法は大きく分けて2つあります。
- 海外で直接購入する
- 海外に拠点やコネクションを持つ不動産仲介業者から購入する
それぞれの方法について解説します。
海外で直接購入する
海外で不動産を購入する方法の一つとして、現地を自ら歩き回り、物件を探して内見を行い、気に入ったものがあれば購入するという方法があります。具体的な流れは、まず現地の不動産会社を直接訪問し、物件を紹介してもらい興味のある物件をリストアップします。その後、現地を訪れ、複数の物件を実際に内見し、気に入ったところがあれば購入手続きをすすめていきます。
直接訪問して購入する方法のメリットは、物件の状態や周辺環境を自分の目で確認し、適切に判断できる点です。さらに、直接購入する場合は、現地の不動産エージェントや弁護士と連携しながら、契約や法的手続きを進めることになります。そのため、手続きの際には言語の壁も考慮する必要があります。現地の言葉がわからない場合、現地の言語や英語を話せるエージェントや弁護士を頼ると良いでしょう。不動産会社によっては英語対応が可能ですので、コミュニケーションの不安を軽減できます。
また、直接購入は自分自身で全てのプロセスを管理できるという利点がありますが、その反面、現地の法律や手続きについての知識が必要です。時間と労力がかかるため、事前の準備と現地でのサポート体制を整えることが成功のカギとなります。
海外に拠点やコネクションを持つ不動産仲介業者から購入する
もう1つは、現地に拠点やコネクションを持つ信頼できる日本の不動産仲介業者を利用する方法です。日本の不動産仲介会社が現地の不動産会社と契約を結び、物件選びから契約手続きまでサポートしてくれます。そのため、購入の手続きはスムーズに進められるでしょう。
業者によっては、希望条件を伝えると、現地の物件をオンラインなどで紹介してくれるところがあったり、気に入った物件があれば、現地業者が見学ツアーを手配してくれたりする場合もあるでしょう。見学ツアーでは、業者のスタッフが現地での案内や通訳をしてくれるため、言語の壁を感じることなく物件を内覧できます。
国によっては外国人が不動産を購入する際に特定の制約があるため、仲介業者の助けを借りることでこれらの問題をクリアしやすくなります。信頼できる不動産仲介業者を通じて購入する方法は、専門知識を活用し、スムーズかつ安心して海外不動産を購入できるのがメリットです。
海外不動産を購入する3つのメリット
海外での不動産購入には、さまざまなメリットがあります。特に東南アジアの国は、経済成長が著しく、不動産市場も活気がある市場です。
- 不動産価値が日本よりも上昇しやすい
- 資産分散によってリスク低減になる
- 不動産投資として購入する際は家賃収入が得られる
以上の3つのメリットを考慮することで、海外不動産の購入がいかに魅力的であるか詳しく解説します。
不動産価値が日本よりも上昇しやすい
東南アジアの多くの国々では、経済発展に伴い不動産価値が上昇しています。例えば、タイやマレーシアなどでは、都市部の不動産価格が年々上昇し、将来的なキャピタルゲインが期待されています。日本と比べて相対的に高い成長率を持つ国の市場では、資産価値の増加が見込めます。※最近では日本のインフレ率がG7でも1番高くなったりと、それに伴い不動産価格が暴騰しているエリアも出てきています。
資産分散によってリスク低減になる
海外に不動産を持つことは、資産の分散に繋がります。国内だけでなく海外にも資産を持つことで、特定の国や地域の経済状況に依存せず、リスクを分散させることができるのです。例えば、日本の経済が低迷している場合でも、東南アジアの成長市場に投資していることで、全体の資産ポートフォリオの安定性を高められます。
不動産投資として購入する際は家賃収入が得られる
東南アジアの多くの都市では、賃貸需要が高まっており、不動産投資として物件を購入することで安定した家賃収入を得られます。例えば、フィリピンのマニラでは、急速な都市化と人口増加により賃貸住宅の需要が増加しています。住宅需要が増加している地域での不動産投資は、月々の家賃収入を得ることで、日本円以外の外貨資産を増やせます。
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海外不動産を購入する際の注意点
海外不動産を購入する際には、メリットだけでなくリスクや注意点も理解しておくことが重要です。
- 金融機関からのお金は借りられない可能性が高い
- カントリーリスクを理解しておく必要がある
- 日本への送金に制限がかかる可能性がある
特に3つの点についてそれぞれ詳しく解説します。
金融機関からのお金は借りられない可能性が高い
海外で不動産を購入する際、日本の金融機関から融資を受けることは難しい場合が多くあります。特に、購入先の国に拠点がない金融機関は、外国での不動産を担保にすることができず、融資ができないというケースが一般的です。また、現地の金融機関からの融資を利用する場合も、外国人に対する融資条件が厳しく設定されていることがあります。もし融資を受けることができたとしても、金利が高く設定されているケースがほとんどです。
その国の国籍を持たない外国人が、不動産購入のために現地の銀行から融資を受けることは難しいとされています。現地の銀行は外国人の信用情報を把握しづらく、貸し倒れリスクが高いためです。そのため、現金での購入や、日本国内での資金を十分に用意する必要があるでしょう。
カントリーリスクを理解しておく必要がある
海外不動産を購入する際には、購入先の国に特有のカントリーリスクがあるため、十分に国内事情や政治情勢を理解しておきましょう。国によっては政治的・経済的な不安定要素や法的なリスクがあり、不動産投資に影響を与える可能性があります。
「プレビルド」という建築中に支払いを続け、ビルが建つまで待って不動産を保有したり、途中で権利を売買したりとアジアではごく一般的な手法なのですが、体力のないディベロッパーなどが建築主だと資金不足でビルが建たない…という事例も多数あるため、十分な情報精査が必要でしょう。
近年はインフレによって不動産価格が上昇傾向にありますが、通貨価値の変動にも気を付ける必要があります。通貨価値が下がった場合は自身の資産が目減りする可能性があり、収益などに直接影響することも考慮しておきましょう。
日本への送金に制限がかかる可能性がある
海外不動産を購入した際に得られる収益や売却代金を日本に送金する際、送金に制限がかかる可能性があります。多くの国では、外貨の流出を防ぐために厳しい外貨規制を設けており、送金手続きに影響がでる可能性があることをを把握しておきましょう。
また、世界的な情勢の影響により、マネーロンダリングやテロ組織への活動資金を封鎖することを目的に、国際間の高額送金が難しくなっています。そのため、決済金の送金を行う場合は受け取る国側に自分名義の銀行口座を先に作っておくことで、同一名義間の送金となりトラブルを避けられます。
海外不動産でおすすめの国
海外不動産の購入を考えている人におすすめな国を4つ紹介します。
- タイ
- マレーシア
- フィリピン
- 香港
これらの国では不動産価格が上昇しており、住居として購入するだけでなく投資目的でも高い投資効果が見込める魅力的な国々です。
タイ
日本人だけでなく、世界中の国から人が集まるタイは、海外不動産投資におすすめの国です。人口の伸び率が低下しているものの、タイ国内の最低賃金は2024年10月には、日額400バーツ(約1,700円)に上昇する予定です。今後、中間層にも余裕が生まれていく傾向で、住宅需要や賃貸需要が見込まれ、不動産価格の上昇が期待されます。
マレーシア
15年連続（2006〜2023年、2020〜22年は発表なし）で移住したい国No.1に選ばれたマレーシアは、首都クアラルンプールを中心に不動産投資が盛んです。マレーシアのGDP成長率は、2024年は前年度比 +4％前後と予測されており、まだまだ成長余地が残っています。
クアラルンプールの繁華街である「ブキッ・ビンタン地区」や、日本人居住者が多い「モントキアラ地区」など、日本人に人気のある不動産投資エリアがあります。
フィリピン
フィリピンは、平均年齢が24.2歳と日本より20歳以上若く、東南アジアのなかでも比較的若いのが特徴です。また、人口も増加傾向にあり、フィリピンの全人口は1億人を突破しているほか、マニラ首都圏の人口だけでも1,300万人に上ります。
言い換えれば、これからも生産人口が増え続け、住宅需要が伸びる状態が続くと予想されています。そのため、住宅価格も上昇しており、富裕層に人気のあるコンドミニアムなどは発売するとすぐに売れるという状況です。
香港
香港は土地が狭い状況で住宅需要は過多が続いていましたが、不動産価格の低迷が5年続いている状態です。中国が国家安全条例を制定し、アジアの金融ハブとしての信用が失われ、需要を押し上げてきた海外企業や駐在員が相次ぎ撤退しているからです。
欧米資本と中国企業の橋渡し役としての香港の役割に疑念が生じたことで、不動産の買い手は様子見を続けている状況が続いているため、ピーク時よりも低い値段で不動産を購入可能です。しかし、今後の不動産価格が上昇するのかわからないため、市場の動向を慎重に見極めて購入検討することをおすすめします。
各国の特徴やリスクを理解し、安全な不動産購入を
海外不動産の購入は、多くのメリットがある一方で、リスクや注意点も存在します。直接購入や仲介業者を利用する方法を選ぶ際、どちらもメリットとデメリットを理解し、自分の状況にあった適切な方法を選ぶことが重要です。
不動産価値の上昇や資産分散、家賃収入などのメリットを享受するためには、金融機関の融資やカントリーリスク、日本への送金制限といった注意点を十分に把握しておくことが大切です。
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